ИИ может оформить отчёт. Но сначала нужно понять, что именно считать

Недавно мне заказали анализ двух связанных инвестиционных проектов недалеко от Валенсии, в Испании.

Объекты собственник оценивал примерно в €650 000. Предполагаемый объём инвестиций по двум проектам — около €970 000–1 200 000. Ожидаемый общий доход после реализации — более €2,5 млн.

На бумаге цифры выглядят привлекательно. Но моя задача состояла не в том, чтобы подтвердить эти цифры. Нужно было проверить, насколько они вообще реалистичны.

Оба объекта уже имели готовые проекты, разрешения и лицензии. Дальше нужно было разобрать саму инвестиционную модель.

Что именно я оценивал

Насколько обоснована цена €650 000 за два объекта; сколько примерно будет стоить строительство в этом районе; как изменится стоимость при добавлении бассейна, солярия, парковки и других элементов; сколько может стоить снос существующего здания; можно ли использовать существующие коммуникации и какие дополнительные подключения понадобятся.

Также — насколько эффективны планировки; что выгоднее: мини-отель, отдельные квартиры или продажа одного объекта целиком; сколько сегодня стоит готовый квадратный метр в этом районе; по какой цене реально можно будет продать готовый продукт; сколько времени займёт реализация; как будет выглядеть позитивный и негативный сценарии.

Именно после этого можно говорить о доходности. Потому что в девелопменте цена объекта — это только начало. Дальше идут строительство, сроки, подключения, согласования, снос, изменение проекта, возможные задержки и стоимость выхода.

Если у проекта уже есть земля, готовый проект, лицензия и можно начинать строительство, это один сценарий. Если требуется менять документы, планировки, назначение или решать вопросы по коммуникациям — другой. По срокам разница может быть существенной.

В одном случае проект можно реализовать примерно за 1,5–2 года. В другом — 2–3 года. Иногда 4 года. При сложных условиях — до 6 лет. А это уже совсем другая экономика капитала.

Поэтому я всегда смотрю не только на возможную прибыль. Я смотрю, сколько времени деньги будут находиться в проекте, какой запас прочности есть в расчёте и что произойдёт, если рынок изменится.

За более чем 35 лет работы с недвижимостью я несколько раз видел ситуации, когда рынок выглядел сильным, цены формально сохранялись, а реальные продажи практически останавливались. Именно поэтому даже на растущем рынке я считаю не один сценарий.

Где в этой работе помогает ИИ

После завершения анализа я отправил клиенту отчёт. Первое сообщение, которое получил: «О, Claude 🙂»

Да, искусственный интеллект я использую. Он помогает структурировать материал, собирать таблицы, оформлять PDF, приводить большой объём информации к понятной форме. Это экономит время.

Но сам анализ — другое. ИИ может найти цифру. Но он не знает автоматически, насколько эта цифра подходит именно к конкретному участку возле Валенсии.

Он может найти стоимость строительства. Но не определит без дополнительной проверки, подходит ли она именно для этого объекта, этой конструкции, этих условий и этой комплектации.

Он может найти аналоги. Но кто решает, действительно ли они сопоставимы? Кто учитывает скидку при реальной сделке? Кто оценивает, насколько удобна планировка? Кто отделяет оптимистичный сценарий от реалистичного?

Вот здесь начинается профессиональная работа. Поэтому в моих отчётах искусственный интеллект может участвовать в оформлении. Но цифры, логика, выбор аналогов, анализ рынка, оценка рисков и выводы — это моя работа.

Для меня ИИ сегодня — сильный инструмент. Но инвестиционный анализ по-прежнему начинается не с нейросети. Он начинается с понимания рынка, объекта и денег.