ШІ може оформити звіт. Але спочатку потрібно зрозуміти, що саме рахувати

Нещодавно мені замовили аналіз двох пов’язаних інвестиційних проєктів неподалік Валенсії, в Іспанії.

Власник оцінював об’єкти приблизно у €650 000. Передбачуваний обсяг інвестицій у два проєкти — близько €970 000–1 200 000. Очікуваний загальний дохід після реалізації — понад €2,5 млн.

На папері цифри виглядають привабливо. Але моє завдання полягало не в тому, щоб підтвердити їх. Треба було перевірити, наскільки вони взагалі реалістичні.

Обидва об’єкти вже мали готові проєкти, дозволи та ліцензії. Далі потрібно було розібрати саму інвестиційну модель.

Що саме я оцінював

Наскільки обґрунтована ціна €650 000 за два об’єкти; скільки приблизно коштуватиме будівництво в цьому районі; як зміниться вартість із додаванням басейну, солярію, паркування та інших елементів; скільки може коштувати знесення наявної будівлі; чи можна використати наявні комунікації та які додаткові підключення будуть потрібні.

Також — наскільки ефективні планування; що вигідніше: мініготель, окремі квартири чи продаж одного об’єкта цілком; скільки сьогодні коштує готовий квадратний метр у цьому районі; за якою ціною реально можна буде продати готовий продукт; скільки часу займе реалізація; якими будуть позитивний і негативний сценарії.

Лише після цього можна говорити про дохідність. Тому що в девелопменті ціна об’єкта — це тільки початок. Далі йдуть будівництво, строки, підключення, погодження, знесення, зміна проєкту, можливі затримки та вартість виходу.

Якщо в проєкту вже є земля, готовий проєкт, ліцензія і можна починати будівництво, це один сценарій. Якщо потрібно змінювати документи, планування, призначення або вирішувати питання з комунікаціями — інший. Різниця у строках може бути суттєвою.

В одному випадку проєкт можна реалізувати приблизно за 1,5–2 роки. В іншому — за 2–3 роки. Іноді за 4 роки. За складних умов — до 6 років. А це вже зовсім інша економіка капіталу.

Тому я завжди дивлюся не тільки на можливий прибуток. Я дивлюся, скільки часу гроші перебуватимуть у проєкті, який запас міцності є в розрахунку і що станеться, якщо ринок зміниться.

За понад 35 років роботи з нерухомістю я кілька разів бачив ситуації, коли ринок здавався сильним, ціни формально зберігалися, а реальні продажі практично зупинялися. Саме тому навіть на зростаючому ринку я розраховую не один сценарій.

Де в цій роботі допомагає ШІ

Після завершення аналізу я надіслав клієнту звіт. Перше повідомлення, яке отримав: «О, Claude 🙂»

Так, штучний інтелект я використовую. Він допомагає структурувати матеріал, збирати таблиці, оформлювати PDF, приводити великий обсяг інформації до зрозумілої форми. Це заощаджує час.

Але сам аналіз — інше. ШІ може знайти цифру. Але він не знає автоматично, наскільки ця цифра підходить саме до конкретної ділянки біля Валенсії.

Він може знайти вартість будівництва. Але без додаткової перевірки не визначить, чи підходить вона саме для цього об’єкта, цієї конструкції, цих умов і цієї комплектації.

Він може знайти аналоги. Але хто вирішує, чи справді вони зіставні? Хто враховує знижку в реальній угоді? Хто оцінює, наскільки зручне планування? Хто відокремлює оптимістичний сценарій від реалістичного?

Саме тут починається професійна робота. Тому у моїх звітах штучний інтелект може брати участь в оформленні. Але цифри, логіка, вибір аналогів, аналіз ринку, оцінка ризиків і висновки — це моя робота.

Для мене ШІ сьогодні — сильний інструмент. Але інвестиційний аналіз, як і раніше, починається не з нейромережі. Він починається з розуміння ринку, об’єкта і грошей.